Generalunternehmer (GU)
Erstellung eines schlüsselfertigen Bauwerks
Der Generalunternehmer ist ein erfahrener Dienstleister, der schlüsselfertige auf die Nutzerbedürfnisse ausgerichtete Bauwerke erstellt. Er trägt die Verantwortung für Qualität-, Termin- und Kostensicherheit in der Ausführung.
Mit diesem Modell hat der Bauherr für die Planung mit dem Planungsteam und für die Ausführung mit dem Generalunternehmer jeweils einen Ansprechpartner. Der Bauherr übt neben einer Überwachungstätigkeit auch die Koordination zwischen Planung und Ausführung aus. Das Vertragsverhältnis mit dem Generalunternehmer ist ein Werkvertrag (siehe Abschnitt Totalunternehmer).
Vorteile Generalunternehmer (GU)
- Kosten-, Qualitäts- und Terminsicherheit
- Ausführungskompetenzen aus einer Hand
- Einfachere Zuordnung der Verantwortlichkeiten in Gewährleistungsfällen
Totalunternehmer (TU)
Übertragung der Gesamtverantwortung über sämtliche Phasen des Projekts
Beim Totalunternehmer-Modell übernimmt die Bauunternehmung die Gesamtverantwortung über sämtliche Phasen des Projekts – von der Planung über die Koordination bis hin zur schlüsselfertigen Realisierung. Damit hat der Auftraggeber über alle Phasen hinweg einen einzigen Ansprechpartner sowie Qualitäts- und Kostensicherheit. Zwischen Auftraggeber und Totalunternehmer wird ein Werkvertrag abgeschlossen. In diesem werden im Wesentlichen die Planungs- und Ausführungsleistungen, die Vergütung und die Termine vereinbart. Dabei gibt es die klassischen Formen wie:
- Pauschalvertrag: Der Generalunternehmer garantiert, das Projekt innerhalb der vereinbarten Pauschalvergütung auszuführen (Teuerung inklusive).
- Globalvertrag: Feste Vergütung mit nachträglicher Abrechnung der Teuerung gemäss branchenübliche Abrechnungsverfahren.
- Vertrag mit Kostendach: Vereinbarte und garantierte Werkpreisobergrenze mit transparenter Abrechnung der effektiven Nettobaukosten. Bei Unterschreitung des Kostendachs wird die Differenz gemäss vereinbarter Absprache aufgeteilt. Eine Überschreitung der Werkpreisobergrenze geht grundsätzlich zulasten des Generalunternehmers.
- Vertrag mit offener Abrechnung: Dem Generalunternehmer werden die ausgewiesenen Nettobaukosten zuzüglich Honorar für das Projektmanagement (GU-Honorar) bezahlt. Die Kosten- und Terminrisiken werden dabei im Rahmen der vertraglichen Vereinbarungen vom Generalunternehmer getragen.
Der Auftraggeber konzentriert sich ausschliesslich auf strategische Entscheidungen und auf seine eigenen Kernkompetenzen. Der frühzeitige Beizug des Totalunternehmers in den Planungsprozess ist wichtig, damit der Totalunternehmer seine Erfahrung und sein Know-how zugunsten eines qualitäts-, termin- und kostengerechten Bauvorhabens optimal einsetzen kann und Potenziale möglichst früh erkennt. Soweit der Totalunternehmer die Leistungen nicht selbst erbringt, schliesst er in eigenem Namen und auf eigene Rechnung separate Verträge mit Planern, Spezialisten, Unternehmern und Lieferanten ab.
Vorteile Totalunternehmer (TU)
- Kosten-, Qualitäts- und Terminsicherheit
- Nur ein Ansprechpartner und somit weniger Schnittstellen und Koordinationsaufwand für den Auftraggeber
- Schlüsselfertige Realisierung und Planungsverantwortung liegen beim Totalunternehmer – Planungs- und Realisierungskompetenzen aus einer Hand
- Klare Zuordnung der Verantwortlichkeiten in Gewährleistungsfällen
Generalplaner (GP)
Koordination sämtlicher Planungsleistungen
Mit dem Generalplaner hat der Auftraggeber im Rahmen der Planung des Bauvorhabens einen einzigen Ansprechpartner. Die Koordination sämtlicher Planungsleistungen (und teilweise auch Ausführungsleistungen) werden vom Generalplaner übernommen.
Im Gegensatz zur Vergabe der Planungsleistungen an einzelne Unternehmer, kann die Verantwortung der Erstellung der nötigen Projektierungsunterlagen an einen Generalplaner übertragen werden. Somit hat der Auftraggeber im Rahmen der Planung nur einen Ansprech- und Vertragspartner. Die Koordination sämtlicher Planungsleistungen verantwortet dabei der Generalplaner. Dieser kann zusätzlich auch die Koordination der Planer in der Ausführung übernehmen.
Vorteile Generalplaner (GP)
- Kosten-, Qualitäts- und Terminsicherheit
- Höhere Flexibilität und Gestaltungsfreiheit
- Unabhängig geregelte Vertragsbeziehungen in Planung und Ausführung
- Wirtschaftliche und raschere Abwicklung der Planung
- Flexibilität im Abwicklungsmodell durch möglichen Wechsel auf GU oder TU
Integrated Project Delivery (IPD) und Projektallianzen
Integrated Project Delivery, IPD heisst «integrierte Projektabwicklung».
Mit diesem Ansatz wird in der Projektarbeit ein Umfeld geschaffen, das Zusammenarbeit, Innovation und Wertschöpfung fördert. Dabei fliessen auch Ansätze der Lean Management-Philosophie ein.
Ziel: Effizienz bei Immobilienprojekten steigern und Ergebnisse verbessern
Kostenüberschreitungen, Verspätungen, Qualitätsverlust, ineffiziente Planung und Ausführung, unzufriedene Investoren, Käufer und Nutzer – die Liste der Herausforderungen in der Immobilienbranche ist lang. Implenia will die transparente, zielorientierte und partnerschaftliche Zusammenarbeit vorantreiben und lanciert Pilotprojekte nach dem Ansatz der Integrierten Projektabwicklung (IPA), oder auf Englisch Integrated Project Delivery (IPD).
Fünf gleichwertige Kernelemente von IPD
- Frühzeitige Einbindung der Stakeholder: Kontinuierliche Zusammenarbeit von Auftraggebern, Planern und ausführenden Unternehmen von Projektbeginn bis -abschluss
- Gemeinsame Chancen- und Ertragsstrategie: Erfolgsabhängige und transparente Vergütung aller Projektbeteiligten nach dem Motto «Alle gewinnen oder alle verlieren»
- Gemeinsames Projektmanagement: Alle Projektteammitglieder arbeiten auch über Unternehmensgrenzen hinweg integriert, gleichberechtigt und tragen gemeinsam die Verantwortung für den Projekterfolg.
- Mehrparteienvertrag zwischen Auftraggebern, Planern und ausführenden Unternehmen: Zwischen allen Beteiligten werden die Ziele gemeinsam festgelegt und die Zusammenarbeit hinsichtlich Kultur, Organisation, Methoden und Prozessen geregelt sowie das Vergütungssystem vereinbart.
- Haftungs- und Projektversicherung: Gegenseitige Haftungsausschlüsse fördern eine gemeinsame Ausrichtung der Interessen und ermöglichen vertrauensvolles Arbeiten.
Projektallianzen gemäss Merkblatt SIA 2065 Planen und Bauen in Projektallianzen
Im Idealfall ziehen bei einem Bauprojekt Auftraggeber und Bauunternehmung an einem Strang – so will es zumindest die Theorie. Die Realität hingegen ist geprägt von rechtlichen Vorgaben und praktischen Herausforderungen, die trotz bester Planung des Projekts zu Unvorhergesehenem führen können. Herkömmliche Bauverträge legen in solchen Fällen das Risiko klar einer Partei auf – der Bauunternehmung oder dem Auftraggeber. Das führt dazu, dass alle Beteiligten in erster Linie ihre eigenen Interessen priorisieren.
Gegen diese Dynamik positioniert sich Implenia entschieden und stellt seit jeher das Bauprojekt in den Fokus und die bestmögliche Umsetzung der Anforderungen des Kunden. Die Projektleiter ziehen es vor, partnerschaftlich und auf Augenhöhe mit ihren Kunden zusammenzuarbeiten. Denn Implenia ist überzeugt davon, dass nur auf diese Weise eine «Win-Win-Situation» erreicht werden kann. Dazu Jens Vollmar, Head Division Buildings und ab 1.4.2025 CEO bei Implenia sowie Vize-Präsident Entwicklung Schweiz und Mitglied des Vorstands Bauen Schweiz:
«Ohne effiziente, partnerschaftliche und vertrauensvolle Zusammenarbeit können grosse, komplexe Projekte nicht erfolgreich geplant und realisiert werden. In einer Zeit, in der herkömmliche Prozesse und Vertragsmodelle nicht mehr greifen, glaube ich fest daran, dass wir die Organisation, unsere Prozesse und auch die Art und Weise, wie wir Projekte führen, auf eine partnerschaftliche Zusammenarbeit ausrichten müssen.»
Deshalb begrüsst Implenia den Entwurf des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins (SIA) für das Merkblatt SIA 2065 Planen und Bauen in Projektallianzen: Darin stellt der Verein den werkvertragsähnlichen Allianzvertrag vor – einen Ansatz zur kooperativen Projektabwicklung, der aus unserer Sicht ein wertvolles Tool für die Baubranche werden kann.
Die von SIA eingeführten Projektallianzen basieren auf Grundlagen, die eine partnerschaftliche Zusammenarbeit fördern und den gemeinsamen Projekterfolg im Fokus haben. Die Allianzpartner einigen sich auf
- eine kooperative Zusammenarbeit,
- einen vertrauensvollen und respektvollen Umgang,
- den Verzicht auf Schuldzuweisungen und stattdessen Mechanismen zur Konfliktlösung.
- die Verpflichtung zu gemeinsamen Projektzielen,
- und eine transparente Kommunikation.
Der Allianzvertrag ist die rechtliche Basis für eine partnerschaftliche Zusammenarbeit. Damit einher geht die Implementierung eines Anreizsystems zur Förderung der beidseitigen Interessen sowie ein Haftungsausschluss für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Das Risikomanagement übernehmen die Parteien gemeinschaftlich, was Konflikte in den Hintergrund und konstruktive Lösungsansätze in den Vordergrund rückt.
Anders als für Werkverträge existiert für Projektallianzen derzeit leider keine gesetzliche Grundlage und auch Musterverträge müssen erst noch erarbeitet werden. Deshalb liegt die Ausarbeitung der Einzelheiten aktuell in den Händen der beteiligten Parteien. Eine entsprechende Normierung würde den Allianzpartnern Rechtssicherheit geben und das Gesetz um eine wertvolle Form der Zusammenarbeit erweitern. Deshalb setzt sich Implenia für eine entsprechende Rechtsgrundlage ein und hofft, so zu einer fairen, vertrauensvollen und kooperativen Schweizer Baubranche beizutragen.
